負債十幾萬,一個民宿主在北京胡同的退場

宋欣沒有想到的是,手下的十幾套房子,有一天會變成負擔。

她今年25歲,大學畢業沒兩年,就入行了民宿業。這些房子都位於北京東城區,集中在南鑼鼓巷、北新橋、鼓樓等地,年輕人紮推的地方。這一片的胡同,有各式各樣的房源,宋欣碰到合適的就會租下來。經過簡單的軟裝設計,原本普通的住所就能變成一間民宿。

“隻要手頭有了錢,就想繼續租新的房子,不會想得太遠,最開始並沒有太多規劃。”

整個上半年,國內旅遊市場幾乎進入冰點。兩年前,原本靠著民宿生意而辭掉工作的宋欣,又回去上班了。宋欣稱,airbnb、飛豬等民宿平台,在北京重新開放預定的日期也一直延遲,最早也要到六月底。這些房子,大多轉成了長租,用來止損。宋欣還是保持樂觀的態度:“我估計等到明年,民宿行業會非常好,因為人們太久沒旅遊了。

“過去,宋欣和男朋友也在胡同裏住過一段時間,後來他們搬到了朝陽區,街區更現代化。她認為,盡管胡同的生活很有趣,但缺乏都市生活的便捷與舒適。“在二環的胡同裏,始終少了一種開闊感,並不太適合年輕人去長住。

1.逃離職場,選擇進入民宿業

選擇在胡同裏開民宿,對於宋欣來說,最初是為了躲避職場上的壓力和倦怠感。2017年,她來到北京工作,在一家教育機構的新媒體部門。最開始的三個月,沒有休息過一天。常要加班到淩晨,每天都住在公司提供的多人間宿舍。

“當時在北京很崩潰,成天在公司和宿舍,就像困在了盒子裏。有種很壓抑的感覺,你一直在工作,連和同事聊天的時間也沒有,每天都在跟屏幕說話。

“宋欣負責撰寫營銷文案和策劃,常要一版又一版地修改。有一次,她把已經改過好幾遍的方案,交給主管。領導當著很多人的麵,看過後直接把一遝文件摔了出去,問道:“這是什麽東西?”

她想到了辭職,思考了各種可能後,決定開一家民宿。在辦公室,她會偷偷在網上看房源。每周隻有一天休息日,她所在的宋莊,離市區有三十多公裏。在那天,宋欣會盡可能多約見幾個中介,看更多的房源。選擇在胡同裏開民宿,不僅是看中觀光帶來的人流量,也是因為投入成本相對較低。

“二環裏麵,有很多小的中介公司,每個中介都會私自和房東簽約。所以他們手上的房源很不一樣,你得挨個去看。”

看過三十多套房源後,宋欣終於確定了一間。她稱自己對空間很有記憶力,不僅能記住看過的房源的結構,也能很快判斷是否適合改造成民宿。“我當時比較傾向複試結構房子。如果隻是平層,那就和普通人家裏差不多,沒什麽特點和新鮮感,不太會有人想住進來。”

當時,她預算有限,隻有一萬多元。她隻能選擇了一個很小的房子,隻有十平米左右,中間還有房梁,二層的高度不到一米六,呈尖頂狀。但房租隻需要3000元,走五分鍾就能到南鑼鼓巷地鐵站。

對於房子的改動,也隻花了3000多元。她刷了牆漆、鋪上了地毯,從閑魚上看好了沙發、洗衣機、冰箱、電視後,直接叫麵包車從對方家裏送來。除了胡同太窄,車很難進入外,一切都很順利。“本身就是一個很迷你的空間,稍微放些東西就很滿,溫馨的氛圍就出來了。”

宋欣的目標客戶是追求趣味的年輕人,他們不太注重要有很舒服的居住體驗。大部分胡同的房子一樣,這個房子沒有衛生間,需要去公廁。“很多人住民宿,會需要提供什麽品牌的沐浴露,各種材質與高度的枕頭。但選我這裏,他們預算有限,更多是想體驗老北京的生活。”

上線的第一個月,幾乎每天都滿房,每天房費定在200多元。這讓宋欣有了信心,.她也搬進了胡同裏,繼續尋找第二間房、第三間房.......“每天看著叔叔阿姨們,坐在一起下棋、聊天,早上提著鳥籠出門,就感覺生活氛圍特別好。”

2.“在胡同開民宿,幾乎飽和了”

剛開始的三個多月,宋欣需要帶客人入住。房子在一個大雜院裏,住了三十多戶人。“特別難找,要從一個非常小的口進去,拐幾道,彎彎曲曲的,在最裏麵的一排,特別深。”

自助入住後,宋欣常會收到客人發來的信息,對方還沒進房子前就想要退訂。比起人們想象中的老北京,有著明亮天井與樹蔭的四合院,眼前逼仄、堆放著的廢物的雜居院子,顯得落差感很大。住客們常反映,房子的隔音也非常差,回到家裏能聽到各類聲音,講話聲、電視機聲,炒菜的聲音,連油煙味也能聞到。

“很多人住一次胡同,就不會來住第二次了。它更適合短暫體驗下。” 在經營了一年多後,宋欣手上有了十多套房,聘請了專職的員工做日常清掃。

“那時候,北京胡同的民宿市場幾乎飽和了。” 去年年11月,中國文化和旅遊大數據發布了一篇報告,顯示中國共有66405家民宿。其中,北京開有2436家民宿,數量排名在國內城市第二名。但開在胡同裏的民宿,並算不主流。同年,王佳音在《建築與文化》期刊,發表了一篇論文,分析北京曆史城市的民宿空間分布。

她通過大眾點評、飛豬短租等信息,利用爬蟲技術進行搜集,估算北京二環內有257個民宿,其中傳統胡同院落型民宿隻有124處。但從地圖來看北京二環,周長有32.7公裏,有41個地鐵站,3070個公交站,504個居民區。以天安門為中心,北京二環內分布了1700個景點。

宋欣稱,“在2019年,胡同裏新開了很多民宿,是一個上升期。但空房率非常高。因為大家風格比較趨同化,沒什麽亮點。來北京旅遊的人,可以選擇去品質不同的酒店、旅館,也可以去民宿更集中的朝陽區,沒有理由一定要來胡同。很多女生訂胡同房,隻是為了拍個照片,在社交網絡上炫耀下。”

為此,宋欣給每一個房源定了不同的風格。她嚐試過以零食為主題,一整麵牆都放著零食,有來自不同國家,更多是童年常吃的品牌。“這些風格,很受小女生喜歡。”

有時,熟客會發來信息,稱某個民宿“抄襲”了她的擺設風格,但宋欣從沒聯係過對方。“我谘詢過律師,房子的陳列風格,不能申請版權。這些你也攔不住,對方好不容易買了這些東西,做成了民宿。你告訴了他要撤掉,也挺不地道的。”

熟悉了市場後,宋欣認識了好幾個熟悉的中介。他們手上常有一些毛坯房,會等到裝修後,租個更好的價錢。如果在裝修前,宋欣發現了這個房子,不僅能獲得更好的議價權和協商免租期,也能按照自己的想法進行裝修。

去年夏天,她在美術館後街附近,看中了一套毛坯房。每天,宋欣都會盯著施工隊,房屋改造主要是搭建複式結構。她要求兩個房間的樓梯,搭在不同方向,一定程度隔開上樓梯時的噪音。胡同的房子,普遍有有通風、采光不好的問題,如果長久呆在裏麵,人會感到很壓抑。在宋欣的要求下,工人們在屋頂子開了一個天窗,“盡管施工難度很高”。

“這成了我們賣的最好的一個房子,好評率特別高。很多人會因為這個天窗來訂我們房源,會問過幾天來住,會不會看到星星?我說那你一定要選天氣比較好的時候來,否則不一定看不到的。”

直到有一天,派出所找上了門,房源被登記了。目前民宿生意在中國還沒有完全合法,也沒被命令禁止。理論上來說,居民區不被允許開設民宿或家庭旅館,具體到不同城市,執法尺度都不太相同。一般找上門的執法,大多和周邊居民舉報有關。

“如果被舉報了一次,起碼一年內都不能再開了,隻能轉成長租,前麵的努力幾乎白費。”

3.與居民打交道:舉報與協商

那所被舉報的房子,位於育群胡同的一個大雜院。比起外麵的整潔路麵,院內顯得破敗,牆麵上掛有38個電表。實際上,電表並不能顯示出具體戶數,因為好幾戶人常共用同一個電表。實際上,大多數遊客隻會途徑胡同的主幹道,忽略了其格局本身就縱橫交錯。

幾十年前,北京為了解決眾多人口的居住問題,在很多四合院內部,改建成了一個又一個的私房,居住空間自然變得臃腫起來。 宋欣稱,在深入北京胡同後,會發現和想象中的差距很大,“居民們不太富裕,裝修也非常簡單,很多還是用的鋼塑門。“今天的北京胡同,原住民隻留下老年人,年輕一代大多搬走。新的住戶由外地務工人員、喜歡胡同文化的年輕白領,以及短租的遊客們組成。宋欣這樣的民宿經營者,抓住了胡同的這種變化,找到了其中的生意與風險。

但想要胡同裏開間民宿,必須要處理好和原居民的關係。宋欣吃過好多次虧,”一定不能說是開民宿的,這樣會被舉報。每一次,裝修房子時,很多居民會過來問,他們會用異樣的眼光看著你。問的非常細,像調查戶口一樣,感覺我像做了什麽壞事。老一代人有很強的團結意識,當了幾十年鄰居,過去都是家家戶戶不鎖門的狀態。”

這兩年,好幾套房子被舉報後,隻能找中介退租。在後馬廠胡同,宋欣租下過一套帶獨立小院的房源,改建成了四居室的民宿。中介給了優惠價格,每月一萬元,但旺季時每天獲得的房費就有1000多元。沒過多久,兩個女生表示想盤下這套房。

這套房同樣在一個雜居大院的最深處,周邊居民對進進出出的人時有意見。宋欣覺得自己精力不太夠,同意了轉讓。兩個多月後,轉租的人遲遲沒交下一次房租,王欣才知道她們跑路了。

“兩個人都是上班族,隻是想把民宿當副業。所以管理地不太及時,居民們看著每天都有人進出,特別吵鬧,直接把院子封門不讓住客進了。最後居委會來了,派出所備案,不可能再繼續開民宿了。”

在和居民處理好關係方麵,宋欣的男朋友唐彬更加擅長。過去,他一直覺得開民宿不太靠譜,但還是也辭職參與了進來。唐彬稱,北京人的法律意識很強,這也和街道的長期教育有關,“他們會對流動的外來人口,格外警惕”。

每周,唐彬和宋欣會抽出幾天時間,騎著自行車去查看自己的房源,也和鄰居們聊聊天。有時,唐彬會直接告訴臨近的鄰居,自己在做民宿。“我會說自己住在附近,是一個團隊,都是北京小夥。主要是宣傳下胡同文化,讓外地人體驗一下老北京。房子也賺不到什麽錢,來住的人也都實名認證了,不是什麽亂七八糟的人。你一說賺錢,他們就容易眼紅,你要強調是年輕人想創業,他們就會理解你。“

在交談時,唐彬會特意用北京腔,稱自己是本地人。他認為表明自己是外地人,會被居民們排斥。逢年過節,唐彬會帶些茶葉盒水果給鄰居。“人熟了之後,就沒那麽多事了,少了些芥蒂。”

維係這些關係,也需要足夠的細心。去年夏天,一個住客晚上入住時鑰匙打不開,給唐彬打來電話。交談過程中,鄰居的老太太出了門,詢問這個住客,對方表示自己隻是是在網上定了住宿。第二天,唐彬就趕緊去找了老太太,和她聊天,“我就問,阿姨昨天院子裏有什麽事嗎?最後和她說,以後碰到什麽事情,自己會隨時來解決。”

這十多個房源,唐彬事先拍好了視頻版路線圖,方便客人們入住。他會叮囑客人們一定要保持安靜,尤其到了晚上,居民們很早就休息了。進門的鑰匙,一般就藏在窗台上,墊上花盆或樹葉。他考慮過電子門,但開門時會伴隨“滴滴滴”的聲音,很容易吵到鄰居,也會引起居委會或片警的警惕,“一看就知道,你在開民宿了”。“

這兩年來,我們也對這些大爺、大媽的性格有了些了解。他們的要求也並不高,你可以幹你的事情,隻要你不要影響到他們的生活。” 唐彬認為開民宿,尤其是在北京的胡同裏,要先考慮到居民,“你畢竟在別人的地盤上做生意。”

4.“一夜回到解放前”

經驗和房源多了後,,宋欣開始更注重民宿的選址。比如,一排房子裏,竟然選中間的位置,“南方人可能不知道,在北方買房子,講究的是不要邊戶,因為冬天不保溫,夏天更熱。胡同裏房子大多也沒有暖氣,靠邊的會特別冷。”

更為重要的是,她不再選擇胡同裏最深處的房源,盡可能找臨街的,降低被舉報的風險。去年夏天,一個中介帶宋欣看了間帶獨立院子的房源,不需要經過任何人的家。中介給了優惠的租金,每月一萬五,但需要一起合作,有了收益後平分。

這套房子挨著南鑼鼓巷、中央戲劇學院,旺季的時候,日租可以到2000多元,每月能有五萬多元進帳,淡季時也有兩萬左右。通過這個房子,他們認識了一個熟客。這個熟客是住在附近的中年人,深夜在家招待完朋友後,會發信息問有沒空房,這時宋欣會給一個很便宜的房費。

去年冬天,熟客表示想投資五十萬。宋欣和唐彬想到了和中介的類似合作方式。不同的是,他們用投資人的錢來找房源、進行裝修,自己負責運營,所得收益再進行分成。他們想以此試水,未來擴大自己的規模,“計劃在2020年,銷售額翻一倍,達到400萬。我們還成立了品牌也未空間,想著以後聯合小型民宿主,一起擴大市場。“

但不巧遇到了疫情,打斷了他們的計劃,熟客選擇撤資了。二月初,宋欣陸續把手頭一些房源,轉成了長租。為了過渡,她找了一份新工作,要坐一個多小時地鐵才能到公司。“我很討厭上班地方就是,要假裝自己很忙。明明晚上十點要下班,開會非要安排在淩晨十二點,非常不能理解。同事都是98、99年的,我就壓力很大。”

“住戶們,已經把房子布置成他們的樣子了” 宋欣稱,手頭的所有民宿都轉成了長租,除了和中介合作的小院外。院子已經空了一百多天,綠植長期沒澆水,有些死掉了。“今年的民宿行業,是一個大洗牌。很多做民宿的人,幹脆十套、十套的退租,能撐住的人很少。”

五月中旬,唐彬也找了份新工作,去上班了。

很顯然,過了六月底,北京的民宿也不會解封了。他們已經負債了十幾萬了,需要用信用卡套現來交房租。“現金流算是斷了,過去賺的錢都投到房子裏了,所以你看不到錢,這也是。今年不會有旺季了,等明年吧。如果重選一次,我還是會做民宿,但不會收那麽多房子了。”

作者:趙景宜(來自豆瓣)

頂: 1踩: 0

來源:盧鬆鬆博客



相關說明:

1、VIP會員無限製任意下載,免積分。立即前往開通>>

2、下載積分可通過日常 簽到綁定郵箱 以及 積分兌換 等途徑獲得!

3、本站資源大多存儲在雲盤,如出現鏈接失效請評論反饋,如有密碼,均為:www.ipipn.com。

4、所有站內資源僅供學習交流使用。未經原版權作者許可,禁止用於任何商業環境,否則後果自負。為尊重作者版權,請購買正版作品。

5、站內資源來源於網絡公開發表文件或網友分享,如侵犯您的權益,請聯係管理員處理。

6、本站提供的源碼、模板、軟件工具等其他資源,都不包含技術服務,請大家諒解!

7、源碼、模板等資源會隨著技術、壞境的升級而存在部分問題,還請慎重選擇。

PS.源碼均收集自網絡,如有侵犯閣下權益,請發信件至: admin@ipipn.com .


源站網 » 負債十幾萬,一個民宿主在北京胡同的退場

發表評論

讚助本站發展 維持服務器消耗

全站源碼免費下載 立刻讚助